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愛知 名古屋の建築設計事務所 / 住まいの建築人・tajimaのイキヌキニッキ

tajima.exblog.jp

土地の値段

今日、マンションの調査で大府に行っていました。

昼休みに少々時間が空いたので、大府で土地を探されている方の土地でいい土地がないかと、まずはネット上で探してみました。

すると、条件の合いそうな土地情報があったので、その不動産屋さんに問い合わせたところ、ただ今、商談中とのこと。
さらには、たぶんその商談で決まってしまうだろうとのこと。


まあ、商談がお流れになることもあるだろうとも思い、時間もあったので現地を見に行ってきました。




敷地的にはまずまずの土地でしたが、すでに某ハウスメーカーのMホームの看板が立ち、「土地分譲中」とありました。

地主さんがMホームにも仲介を依頼しているのかな?と思い、看板にあるMホームに電話をかけてみました。

話を聞いてみると、どうやらMホームがすでに土地を購入し、それを「建築条件付きの土地」として土地と建物とのセットで販売し始めたところのようでした。

Mホームの担当者の話を聞いていると、その土地付近の相場は本来50万円/坪はする土地のところ、建築条件付きで提供するため、45万円/坪で提供できるとかなんとか。

土地面積が約60坪、坪単価が45万円だとして土地代が2700万円になる計算です。



私が問い合わせた不動産屋さんの土地情報では、坪単価27万円で1600万円で売りに出てたんですが・・・。



単純に言うと、もともと1600万円で売りに出た土地をMホームが買い取り、2700万円の建築条件付きの土地として売っているということみたい。
相場の坪単価よりも5万円は安いよと言って。


1600万円の土地を2700万円で売るということに少々違和感を感じつつ、まあ、Mホームさんなりの商売の仕方なんだろうし、その値段でも価値を見出して買うお客さんがいるんだろうし・・・。




大府での土地探しはなかなか進まないなー。
# by tajimbo | 2012-10-26 17:11 | 建築

受水槽の改修

先日の給水管の改修工事に引き続き、水槽の改修中です。

FRP(繊維強化プラスチック)製の水槽も劣化が進んでいましたが、水槽の内部と外部の弱くなっているところを、もう一度FRPで強化してリニューアルするものです。

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写真は、FRPで強化した後の「防藻塗装」。

太陽光で内部に藻が発生しないように遮光性能のある塗料を下塗りします。
その後、通常のベージュ色の塗料で2回、上塗りをして完成です。



マンションの給水改修の場合、こういった水槽をなくし道路から引き込んだ給水を「直圧方式」に改修したり、水槽自体を取り替えたりなどの改修がありますが、水槽の劣化がそんなに酷くないのであれば、大きな費用をかけずに水槽をリニューアルできるFRP強化の改修もオススメです。
# by tajimbo | 2012-10-15 09:32 | マンション

候補地の現地確認(2)

昨日、大府で土地を探されているEさんから連絡があり、先日の土地とは違う土地がチラシで売りに出たとのご連絡を受けました。
(先日の土地は見送ってました)


昨日の段階でEさんは現地を見たそうですが、私にも見てもらえないか、とのことで確認に行ってきました。

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既存の建物が建っていますが、売り物件の看板も出て、近いうちに解体され更地になるようです。買う時には「更地渡し」です。

都市計画法上の用途地域や建築基準法の制約、隣地との関係性など、やや厳しいところもありますが、解決策はいくつかありそうです。


不動産屋さんに問い合わせたところ、先客と「商談中」とのこと。
やはり、なかなか土地が売りに出ないエリアなので、すぐにお客さんが付いちゃいますね。

さて、今回の土地はご縁があるでしょうか。
# by tajimbo | 2012-10-07 11:39 | 仕事

久しぶりのコメ兵

先日、先輩で友人でもあるchoさんと会いました。

choさんは大学の研究室の先輩で、設計事務所で一緒に仕事をした仲です。

choさんと一緒に仕事をしたうちの一つが 『大須のコメ兵』。

先日会ったときにchoさんが久しぶりにコメ兵に寄ったそうで、

設計当時から大きくは変わってなかったよと聞き、私も久しぶりに覗いてきました。

(そもそもすぐ近くで事務所を構えているのに、10年ぐらいは中に入ってません…)

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設計したのは、12~13年ぐらい前ですかね。

確かに、完成当初からあまり変わっていない感じでした。



中をぐるぐると歩きながら、ああ、こんな風だったなーと、いろいろと思い出しました。

既存にあったコメ兵ビルを3倍くらいに増築したんですが、

当時の大店法だとか、防災評定とか、名古屋市の消防との折衝だとか、

とにかく大変だったのを思い出しました。



今は、こういったビルものを設計することもなくなったので、懐かしいものです。
# by tajimbo | 2012-10-05 13:31 | 仕事

悪徳?リフォーム

先週から北区のマンションで給水管の改修工事中。
共用部の給水管の一部は新しくし、他は既存の管を活かしながら管の内部を樹脂でコーティングします。
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現場に行って作業を確認していると、セールスマンらしき人物が住戸の玄関前でインターホンを押してました。

何だか怪しいなーと思い、声をかけたところ、リフォームのセールスだそうです。

なおさら怪しくて、名刺もらえる?と訪ねると、ない、と言う。
セールスに来て名刺がないなんて…あり得ん…。

おたくの会社名は?

「日本ファ○ドです」

へ?金融会社かい?

電話番号教えてもらえる?

教えられた番号にその場でかけるとNTTにつながるし…。


共用部の工事に便乗した(多分、悪徳)リフォーム屋です。

「工事の者ですが…」と言って、今やっている工事の関係者っぽく名乗り、「今なら、ついでに工事すればお安くできます」なんて言ってボッタくるんです。


二度と来るな!と怒鳴ってやりました。
# by tajimbo | 2012-09-28 17:37 | マンション

長屋の耐震改修

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岡崎市の商店街にある築62年の古い長屋。

もともと魚屋さんを経営していたお施主さまが、息子さんの住居にできないか、とのことです。

元は長屋なので奥に長ーい「ウナギの寝床」。

でも、新築当時、宮大工に建ててもらったとのことで、柱や梁は立派なイイ材料が使われ、今では年季の入ったイイ色になっています。
また、造作などの職人仕事もイイ仕事がしてあります。

お施主さまが建物を残して使い続けたい、というのがわかります。

ただ、両サイドはお隣さんとの隙間はほとんどなく、外壁の仕事や耐震絡みの仕事も外部からはできません。

正面の間口方向には耐震壁がまったくないし、基礎も鉄筋のない無筋コンクリートだろうし、そもそも石の上に土台が乗せてある石場建てだろうし…いろんな意味で難しい建物です。

正直、ほとんどに手を加えると、新築と同じだけまたはそれ以上にお金がかかります。

既存建物の再生は、いろんなことをクリアしていかないといけないので、新築よりも大変です。
# by tajimbo | 2012-09-23 21:20 | 仕事

給水管の改修

築26年の北区のマンション。
今週から給水管の改修工事が始まりました。

今日は外部足場の架設です。

外部の給水本管を新品に更新します。
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# by tajimbo | 2012-09-21 11:02 | マンション

仕事道具

いつも使う仕事道具が壊れてしまい、急遽、新調しました、コンベックス(スケール、メジャー)。

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いつもの、「tajima」ネーム入り。

現場監督時代に、足場の上からお隣さんに落としてド叱られた経験から、必ずベルトにホルダーを通してカチャッとやるタイプじゃないとダメ。

このコンベックスはメモリが両面に描かれてるものGood。
んで、5.5mのタイプで一番コンパクトなヤツ。

同じタイプを3代くらい使ってます。

人それぞれですが、プロは道具もきちんとこだわらないと、ね。
# by tajimbo | 2012-09-11 12:53 | 仕事

外壁タイルの不具合

今日の午後は安城のマンション。

足場の架設が終わり、外壁のタイル面や塗装面の下地から補修の必要な箇所の全数チェック。

計画時にも外壁面の調査をしていますが、その時は共用廊下やバルコニーから手の届く範囲だけで、全体を詳細に調査はできません。

そこで、工事に入ってから足場が掛かった状態で全数チェックを行います。


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グリーンのテープで囲ってある部分は、下地であるコンクリートへの接着不良で、叩けばバラバラとタイルが剥落してしまうほどの不具合部分。
この部分は、一度既存のタイルを剥がして、下地をきちんと補修してから新しいタイルで貼り直しです。

ブルーのテープで囲ってある部分は、目地部分に小さな穴を明けて、タイルの裏側に接着剤を注入して剥落を防止する部分。


チェックしてみたら…想定以上に下地の状態が悪い箇所が多い…。

頭イタイな…。
# by tajimbo | 2012-09-10 17:04 | マンション

なんでも屋さん

ずーっとお世話になっている中区のマンション。

集合郵便受けのカギの交換工事を依頼され、その交換。

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現在の集合郵便受けでは見られない、スチール+ステンレス製の引出し式の郵便受けです。

当時も特注です。

この郵便受けは入居者さまには評判で、数年前にエントランスの改修工事を行った時にもこのポストは残したいというご要望が多くあり、ポスト本体はそのままに、ポストの周りを家具調にして雰囲気を代え、築40年ほどですが現役です。




アーキストリンクは一応、メイン業務は設計のつもりですが、最近はいろんなご依頼が多くて、建築の 「なんでも屋さん」 になってます。

設計事務所だから設計しかやらない、というまっとうなご意見もありますが、目の前でお客さまが 「どこに頼んだらいいかわからない」 とお困りであれば、やるべきだと思うんです。

たまたま工務店の経験や人脈があるんだから。
# by tajimbo | 2012-09-05 22:46 | 仕事