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愛知 名古屋の建築設計事務所 / 住まいの建築人・tajimaのイキヌキニッキ

tajima.exblog.jp

カテゴリ:GMマンション大規模改修( 11 )

プロへ頼むこと

今日の朝は、今年、大規模修繕工事を行なったGMマンションへ。

大規模修繕工事はすでに完了しています。
今日は、最近、お隣の敷地にあった建物が解体され、不動産会社から理事長さんへ敷地境界線の確認を依頼されたので、私も立会いました。

解体された建物と付随した塀も解体されたのですが、その塀を解体した時に、塀と接していたマンション側の植栽エリアのタイルなども破損していたので、それに対しての修繕方法のアドバイスを求められていました。

実は、塀の解体前にも立ち会っていて、解体業者には、解体時にマンション側へ何らかの破損があったら、きちんと補修して下さいねとお願いしてあったのです。

境界線の確認は特に問題なかったのですが、すでに補修がされたタイルの破損部がイマイチ…。
やっつけ仕事(テキトーな仕事)だなあ、と。

「これ、補修してもらってるけど、残念な仕事だねぇ…」

というと、不動産業者さんもボクの真意を理解してくれ、補修のやり直しをしてくれることになりました。
こういった小さなことも、プロがいるのといないのとでは相手の対応が変わってきます。
業者からは、相手が素人だと、「こんなもんですよ」と言われておしまい、なんてことも多いです。

どんなことでも、その道のプロを味方に付けるのとそうでないのとでは、結果が変わってきます。
by tajimbo | 2010-12-09 23:55 | GMマンション大規模改修

足場解体前検査

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今日は午前中、GMマンションの検査へ。

大きな作業はほぼ終了したので、足場を解体する前に監理者としての検査を行いました。

大きな問題はなかったですが、一部、塗装の塗り忘れや汚れの付着、コーキングの不良などの部分を指摘して是正をお願いしました。



どこのマンションでもそうですが、住みながらの改修工事ですので、何かと入居者の方々にはストレスがかかっていると思います。

約3ヶ月間、足場とメッシュシートがかかった状態でしたが、もう少しで完了です。
by tajimbo | 2010-06-17 21:08 | GMマンション大規模改修

手摺撤去

今日の午前中、GMマンションの大規模改修の現場へ。

外壁の下地補修や下塗りの工程に進んでいます。

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既存のスチール製手摺の撤去も始めています。

上の写真はガラスを撤去したところです。

スチール枠が錆でボロボロになっています。

高層マンションでのスチール製の手摺は、きちんとメンテナンスできる納まりになっていることと、定期的なメンテナンスを行わないと写真のようになります。

今ではスチール製はリスクが大きいので、アルミ製がほとんどです。



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上の写真はスチール製手摺を撤去し、塗装の下塗り(白色)を塗ったところです。

塗装の中塗り、上塗り、新規のアルミ製手摺の設置と順次進めていきます。
by tajimbo | 2010-05-14 23:59 | GMマンション大規模改修

足場架設完了

a0049695_2265831.jpg今日は午前中、GMマンションの現場へ。

昨日で外部足場の架設が完了しました。

足場の外側は、できるだけ光を通しながらもホコリや塗料などが飛散しないように白いメッシュシートで覆われています。

これから2.5ヶ月ぐらいこの状態で外壁周りの修繕工事を進めていきます。

入居者の方々には、作業の都合で洗濯物が干せない日があったり、土曜日などでもバルコニーの外では職人さんが作業していたりと、ストレスのたまる日々が続きますが、しばらく辛抱していただかないといけないです。



a0049695_2212298.jpgその他、外壁ではひび割れ(クラック)などのチェックが行われています。

ひび割れ部分にはスプレーで目印をつけ、目印のついた部分はすべて補修を行っていきます。
by tajimbo | 2010-04-15 22:16 | GMマンション大規模改修

足場架設開始

a0049695_7325874.jpg今日もGMマンションの現場へ。

外部足場の架設が始まりました。

店舗や事務所の前を人や車が出入りできるように考慮しながら、足場の脚の位置を決めています。
また、足場の一部が歩道にも出てしまうため、警察での「道路占用」という申請もしています。

大規模なマンションの足場架設は、全て完了するまで2週間ぐらいかかります。



a0049695_7373361.jpg外壁の塗装の色見本ができあがったので、確認もしました。

現状に近い色、その薄め、濃いめの3パターンです。
既存のタイルの色はそのままなので、タイルに合わせた色となると基本は現状色です。

入居者の方々にも見てもらえるように、エントランスに掲示しておきます。
by tajimbo | 2010-03-30 23:59 | GMマンション大規模改修

GMマンション改修着工

a0049695_23512750.jpg今日は、今週から着工したGMマンションの大規模改修の現場へ。

今日は、外部足場を架設するために邪魔になってしまう既存樹木の枝の伐採です。

雨の中、作業員の方がチェーンソーを持って枝を払っています。
ご苦労様です。


今週は事前準備を主に行い、来週から本格的に外部足場の架設へと進んでいきます。
by tajimbo | 2010-03-25 23:56 | GMマンション大規模改修

工事説明会

今日はGMマンションの工事説明会でした。


先日、入札によって施工業者を決定したのですが、その施工業者さん主催で入居者の方々への工事内容の説明や工事期間、工事中の注意事項やお願いなどなど細かい事項を説明しました。

その後、全てに関して質疑回答の時間も取り、入居者の方々が疑問に思っていることなどを一つ一つ回答していきました。

特に今回は新築から初めての大規模修繕工事ですので、当然、入居者の方々も大規模修繕工事というものがどういう工事かは完全にはご理解いただいていないはずです。

ですので、一つずつご説明し、小さい疑問点も出していただき、疑問・不安が無いように進めていきたいのです。


今日は事前の工事説明会でしたが、工事に着工してからも現場監督さんにどんどん疑問点などをぶつけてくださいとお願いしました。

住みながらの大規模な工事ですので、それだけでも入居者の方々にはストレスとなります。
工事を無事に進めるには入居者の方々の理解や協力が必要ですので、どんなことに対してもコミュニケーションを取って進めていくことが重要です。
by tajimbo | 2010-02-28 21:47 | GMマンション大規模改修

施工業者決定

今日は、昨日資料をひと通りまとめた、GMマンションの大規模修繕工事の臨時総会でした。

この総会で、競争入札で大規模修繕工事の施工業者を決定しました。


各社から出てきた見積書や提案、PR、財務状況までをプロの目で精査して、設計事務所としてお薦めできる業者を1社に絞って、その業者が一番お薦めです、とお話ししました。

所有者・入居者の方々からも見積りの内容についての疑問やPR事項についての質問が出て、それら質疑にお応えしたあとお薦めの業者で意義なし、ということで満場一致で決定。

今日で施工業者が正式に決まったので、工事請負契約の後、入居者の方々への具体的な「工事説明会」を行い、工事に取り掛かる予定です。
by tajimbo | 2010-02-13 23:56 | GMマンション大規模改修

見積り比較

今日は事務所でずーっと事務仕事。

エクセルでひたすらに表などの作成をしていました。

a0049695_230108.jpg先月から、GMマンションの大規模修繕工事の見積りを数社の施工業者さんにお願いしてあり、質疑事項のやり取りもしたのちに見積書が各社出揃ったので、見積り内容の精査と見積り内容の比較表などを作成していました。

また、各社の強みやPR事項、提案事項なども一緒にお願いしていたので、それらの資料なども内容の確認や精査もしています。

見積金額をはじめ、各社の強みや提案内容などをまとめて表などにし、お施主さまであるマンション管理組合の方々への説明資料とします。

第三者の設計事務所として客観的に判断できる資料の作成をすることで、お施主さまに最終判断をしやすくし、公正な競争入札によって施工業者を決定します。

マンションの大規模修繕工事は、入居者(所有者)の方々が複数人になるため、公正な手続きで進めることも円滑に工事を進めるためには必要なことです。
by tajimbo | 2010-02-12 23:22 | GMマンション大規模改修

図渡し・現説

a0049695_2374183.jpg今日はGMマンションの大規模改修工事の現地へ。

大規模改修工事の施工業者を決める競争入札の前段階として、入札参加業者さんに現地を確認してもらいながら、どのように改修するかの仕様書や平面・立面などの図面、ボクの方で算出した参考の積算数量書などをお渡ししました。

このように現地を確認しながら設計内容の説明をすることを 「現説(げんせつ:現地説明)」と言い、設計図や仕様書を渡すことを 「図渡し(ずわたし)」 と言います。

今日はこの図渡しと現説を入札に参加していただく各業者さんに対して、1時間30分おきに1社ずつ行いました。

厳正な入札を行うには、談合の防止という意味でも入札参加業者がどんな会社なのかをお互いに知らない方がいいのです。

大きな問題もなく、図渡し・現説も終えました。
2週間ぐらいで見積りを出していただくことになっています。
by tajimbo | 2010-01-21 23:59 | GMマンション大規模改修